不動産関係の用語って、「むむっ！これは何かかなり専門的な臭いがするな」と思うことがあるのは、私だけでしょうか。
民泊を始めるために物件を購入する場合、不動産に関する用語の勉強も重要です。
私は不動産投資の勉強のために宅建の勉強を始めた時に、「2項道路」という言葉に、素人には判らない何か専門家しか寄せ付けないようなオーラを感じました。
といっても、勉強してみると難しいことはなく、「なんだ、そんなことなのか」という用語も多いのですが、この2項道路もその一つです。
このページでは「2項道路」とそれに非常に関係の深い「セットバック」という用語に関して判りやすく説明したいと思います。
「2項道路」って、一体何？
「2項道路」と聞いても、一体どんな道路なのか全く想像出来ませんよね。この名前の由来は、建築基準法42条第2項に定められている形状の道路を指すので、「2項道路」と呼ばれているのです。
建築基準法では、原則として道路の幅（幅員）が4m以上ないと道路として認められません。しかも、建築基準法では、この4m以上の幅員の道路に2m以上接していないと建築を認めないとされているのです。（これを接道条件といいます）
しかし、建築基準法が施行された昭和25年以前にはそんなルールはなかったので、建築基準法を施行した時点で、4m未満の道路もそれに接している建物もたくさんあったわけです。
それを「法律が出来たから、幅が4m未満の道路は全て道路と認めません。4m未満の道路にしか接していない建物も認めません。」なんてことになったら大騒ぎですよね。4m未満の道路に接している建物は全て取り壊さなければいけなくなります。
さすがにそんな無茶なことは出来ないので、建築基準法42条2項で、「建築基準法施行前から使われていた既存道路で、かつ特定行政庁が道路として指定したものは建築基準法上の道路とみなす。」としたのです。
これが「2項道路」と呼ばれるもので、「みなし道路」ともいいます。
「セットバック」って、一体何？
2項道路（みなし道路）は建築基準法の施行前にあった道路や建物に対しての特例なので、新たに立て直す場合は建築基準法のルールに従って、つまり4m以上の幅員の道路に2m以上接していないといけません。
しかし、道路の幅はいつまでたっても2mのままですよね。
そこで、建築基準法では、道路の中心線から水平距離2ｍ後退した線を道路の境界線とみなすことによって、建替えを認めているのです。
この道路の中心性から2m後退させて建替えをすることを「セットバック」と言います。
道路の向かい側が川などの場合
道路の向かい側が川や崖などのように、向かい側に道路を広げることが出来ないような場合は、道路の向かい側の境界線から4mのところがセットバックの境界線になります。
上の図で言うと、建物が接した道路の境界線から2m後退して建築しなければいけません。
セットバックした部分の土地はどうなるの？
セットバックした部分の土地は、寄附、無償使用承諾、自己管理などがあり、所有者が選択できる場合もあります。（自治体によりますので確認が必要です）
無償使用承諾の場合は所有権は自分のままで、固定資産税も非課税ですが、かと言って、セットバックした土地を自由に使用出来るわけでもないので、自治体に管理維持してもらった方が楽だということで寄附をされるケースも多いようです。
その他のセットバックの注意点
建築基準法では土地の敷地面積に対してどれくらいの面積の建物を建てられるかといった建ぺい率や、どれくらいの延べ面積の建物を建てても良いかという容積率が決められています。
土地の面積が大きい程、大きな建物が建てられるということになります。
セットバックした場合、セットバック部分は建ぺい率や容積率を算定する基となる敷地面積には含まれません。
上の図で言えば、100㎡の土地に対してではなく、セットバック部分を除いた90㎡の土地に対して、建ぺい率や容積率が決められます。
この点は注意が必要です。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
2項道路に接している建築物の場合は、建替えをする際には「セットバック」しなければいけないということがお判り頂けたかと思います。
もし空き家を購入して、建て替えてから民泊を始めようと思っていた場合、その物件が2項道路に接していたら建て替え時にはセットバックしなければいけないので、最悪の場合、旅館業法又は民泊条例の最低床面積以下になってしまい、民泊営業が出来ないということもあり得るのです。
不動産を購入するにあたっては、こういった法律上のルールも知っておかなければ、「建替えが出来ない」又は「自分が想定よりもかなり小さな建物しか建替え出来ない」というリスクもあると思いますので、十分に注意が必要です。
