あなたが民泊ビジネスを始めようと思って調べていると「用途変更が必要」という記事を見つけました。
「用途変更って、なんだろう？」
用途とは建築基準法で定められた建物のルールです。
2018年6月15日に施行された住宅宿泊事業法では、既存の住宅を届出することにより民泊ビジネスが可能ですので「建物の用途変更」は不要です。
しかし、住宅を使って180日以上の営業をする民泊ビジネスをする場合は、旅館業となるので、旅館業法に基づく「建物の用途変更」が必要になります。
民泊ビジネスを始めるためには、いろいろな法律の壁をクリアしなければいけません。
このページでは民泊ビジネスに関係のある「建物の用途」とは一体何なのか、また「用途変更」とはどのようなものなのかを詳しく見ていきたいと思います。
「建物の用途」とは
建物は建築する際に、居住用、商業用、工場用といった具合に、どのような目的で使用するかを決めて申請します。
これを建築基準法で「用途」と言います。
分譲マンションであれば「共同住宅」、居住用一軒家であれば「一戸建ての住宅」といった用途になります。
何故、建物の用途を決めるの？
「同じ建物なんだから、一戸建て住宅だろうが、事務所だろうが、料理店であろうが、どっちでもいいじゃん。」と思われるかもしれませんよね。
何故、建築基準法では建物の用途といった面倒な事を決めているのでしょうか。
それは「快適な生活環境を守るため」なのです。
例えば、あなたの家の隣の家で急に「明日から養豚場始めます。少し臭いかもしれませんが、すみません」なんてことになったらどうでしょうか？
さらに反対のお隣さんが「明日からキャバレー始めますから来て下さいね！」、後ろの家は「明日から老人ホーム始めますから」なんてことになれば、あなたの住んでいる環境は一変してしまいますよね。
上の例は少し極端ですが、畜舎、遊技施設、公共施設のように、さまざまな用途の建築物が無秩序に建ち並ぶと、生活環境が悪化する恐れがあります。
これを防ぐため、「建築基準法」で建物の用途を決めて、「都市計画法」という法律で、どの地域にどの用途の建物を建てられるかを定めた「用途地域」を決めています。
このように建築基準法と都市計画法の両輪で快適な生活環境を守るために「建物の用途」を決めているのです。
民泊用施設の用途は何？
それでは、みなさんが始めようとしている民泊ビジネス用の施設の用途はどのような用途になるのでしょうか。
一般的には一戸建てかマンションの一部（一部屋）を貸し出すケースが多いと思います。
この場合、住宅宿泊事業法で規定される「住宅」あるいは旅館業法で規定される「簡易宿所営業を行う施設」になり、用途は「ホテル又は旅館」となります。
100㎡未満は用途変更をしなくてもいい？
確かに、既存の建物用途からホテル又は旅館の用途に変更しようとする場合、民泊として提供する部分が建物全体で100㎡未満であれば、原則として「確認申請」は不要です。
しかし、これは確認申請が不要ということで、用途変更が不要というわけではないのです。
申請が不要であっても、建築物の所有者は建築物を適法な状態とする必要がありますので、「100㎡未満だから何をしてもいい」ということではありません。
確認申請の必要に関しても、自治体によって独自の規定をしている場合があります。
なんらかの申請の必要がある可能性もありますので、絶対に担当窓口で確認が必要です。
物件を購入した後に大規模な改修工事や、そもそも民泊として使用出来ないということもあり得ますので、慎重に調べながら準備をして下さい。
100㎡未満で確認申請が不要でも設備は必要
例えば、大阪市では「既存建築物を簡易宿所（ゲストハウス）等に用途変更する場合について」ということで、既存の建物の一部または全部を簡易宿所等に変更する場合は、規模に関わらず、以下の項目などについて建築基準法に適合させる必要があるとしています。
＜主要な規定＞
- 耐火性能の確保
- 排煙設備の設置
- 非常用照明装置の設置
- 階段の寸法（幅・蹴上・踏面）、手すりの設置、主たる階段における回り階段の禁止
- 階段・エレベーター・吹き抜け部分等の竪穴区画（鉄製の扉等で遮煙性能が必要）
- 廊下の幅
- 間仕切壁の仕様（準耐火構造等の壁で天井裏・小屋裏まで達せしめること）
など
このように、100㎡未満だから住宅をそのまま民泊に使えると考えていると、後で思いもよらない問題にあたってしまうことがあります。
とにかく各自治体の条例などの規定をきちんと調べることが重要です。
用途変更って、どうやるの？
用途変更をするには「用途変更確認申請」というものを提出します。
この申請の前に、そもそも用途変更が出来るのかを事前に調べておく必要があります。
用途変更の可否の判断を間違うと大変なことになりますので、必ず建築士などの専門家にご相談下さい。
ここでは、簡単にどういった点がポイントになるかを見ていきたいと思います。
用途地域の確認
住居、商業、工業のように似たような目的の建物が集まっていると、それぞれにあった環境が守られ、効率的な活動を行うことができますが、種類の異なる建物が混在すると、互いの生活環境や業務の利便が悪くなることがあります。
そこで、都市計画法という法律で住宅地、商業地、工業地などいくつかの種類に土地を分けて規定しています。
これを「用途地域」と言います。
「ホテル、旅館」の建物は第一種住居地域から準工業地域にしか建てることが出来ません（田園住居地域を除く）。
用途変更したい物件がこれ以外の地域にある場合、原則として用途変更が出来ませんのでご注意下さい。
建築基準法の確認
以前に建てられた建物で現在の法律に適合していない建築物のことを「既存不適格建築物」と言います。
建築した時点では法律に適合していたのですが、その後、建築基準法などの法律が変わって、現在の法律に適合しなくなったというケースが多いようです。
既存不適格建築物の場合、現在の法律に適合するように改修などを行う必要があります。
立地の確認
旅館業法に「学校（小学校、中学校、高等学校、中等教育学校、高等専門学校、盲学校、聾学校、養護学校、幼稚園）、児童福祉施設、助産施設、乳児院、母子生活支援施設、保育所、児童厚生施設、児童養護施設、知的障害児通園施設、盲ろうあ児施設、肢体不自由児施設、重症心身障害児施設、情緒障害児短期治療施設、児童自立支援センター、社会教育に関する施設 の周囲約 100m の区域内で、設置によりその施設の清純な施設環境が著しく害されるおそれがある場合、許可されません。」という規定があります。
これも自治体によって別途規定されている場合もあります。
書類・図面の用意
用途変更では建築確認申請とほとんど同じ項目をチェックします。
ですから、必要となる書類や図面も確認申請と同じようなものが必要になります。
この必要書類や別途添付が要求される書類は自治体によって異なりますので、管轄の窓口にお問い合わせ下さい。
費用
用途変更は必要書類も多く、専門的な知識も必要なため、一般的には建築士に依頼することになります。
費用は、揃っている書類や図面、その自治体で必要とされる書類や改修の有無などによって大きくかわりますので、建築士やその他専門業者にご相談されるのが良いかと思います。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
建物の用途を考えずに、民泊用物件を購入してしまうと、後で大変なことになる可能性があることをご理解頂けたかと思います。
「100㎡未満だから大丈夫」とネットや知り合いなど情報源のはっきりしないところからの一部の情報だけ取り出して自己解釈すると、後で思いもよらない出費をすることもあります。
用途変更は地域による規定もあり、法律の改正も頻繁にありますので、必ず建築士のような専門家に相談することをお勧めします。
