2017年までは民泊条例といえば、特区民泊に関する条例を指していましたが、2018年6月の住宅宿泊事業法（民泊新法）の施行にともない、各自治体が制定する住宅宿泊事業法に関する条例が「民泊条例」と呼ばれるようになりました。
住宅宿泊事業法に関する各自治体の「民泊条例」と特区民泊に関する「国家戦略特区」を利用した「民泊条例」に関して詳しくご説明したいと思います。
民泊条例とは
民泊条例には「住宅宿泊事業法に関する条例」と「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に関する条例」の２つの条例があります。
それぞれどのようなものなのかを見てみましょう。
住宅宿泊事業法に関する条例
住宅宿泊事業法とは2018年6月から施行された法律で、通称「民泊新法」とも呼ばれています。（住宅宿泊事業法に関しましては『住宅宿泊事業法とは』で詳しくご説明しておりますので、ご参照下さい。）
住宅宿泊事業法の大きな特徴は、旅館・ホテルではなく「住宅」を宿泊施設として提供できるという点です。
旅館・ホテルなどといった施設は「住居専用地域」のような住宅しか建てられない地域では営業できないのですが、住宅宿泊事業の宿泊施設として使用する家屋は「住宅」ですので、住居専用地域での営業も可能になります。
しかし、住居専用地域は「住宅の良好な住環境を守るための地域」ですので、観光客が押し寄せると良好な住環境が損なわれてしまう可能性があります。
そこで、各自治体が地域の事情に合わせて住宅宿泊事業を行える地域や期間を制限することを目的に条例を制定しています。
これが「住宅宿泊事業法に関する民泊条例」です。
国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に関する条例
特区民泊条例とは「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」つまり、外国人旅客の滞在に適した施設を賃貸借契約及びこれに付随する契約に基づき一定期間以上使用させるとともに、当該施設の使用方法に関する外国語を用いた案内その他の外国人旅客の滞在に必要な役務を提供する事業として政令で定める要件に該当する事業を認定された自治体の、民泊に関する条例を指します。
以下のように実施出来る地域を定めています。
名称：国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業
内容：旅館業法の特例
（国家戦略特別区域法第 13 条に規定する国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）国家戦略特別区域法第 13 条第１項に規定する特定認定を受けた者が、次に掲げる地域において、海外からの観光客やＭＩＣＥへのビジネス客等の滞在に適した施設に係る外国人滞在施設経営事業を行う。
（民泊条例で定めている「特区民泊（国家戦略特別区域外国人滞在施設）」に関しては『特区民泊とは』で詳しくご説明していますので、ご参照下さい。）
ここ数年でインターネットを利用した「自分の家をネットを通じて観光客に貸す」という新しいビジネスが生まれ、外国人観光客の増加による宿泊施設の不足解消という需要にマッチして、急激に利用者数を伸ばしています。
しかし「民泊の問題点と今後の課題」でも書いていますように、現行では「旅館業法」という法律で宿泊施設を提供できる条件を厳しく定めています。
この旅館業法に抵触するかしないかで営業されている「民泊」のグレーゾーンを解消するために、民泊条例が検討されました。
民泊条例（特区）では、旅館業法に適用されない条件として、以下のように定められています。
- 国家戦略特別区域内であること
- 賃貸借契約およびこれに付随する契約に基づくものであること
- • 最低利用日数が2泊3日以上であること
- 居室は国家戦略特別区域法施行令13条3号を満たすこと
- 外国語の案内があること
- 事業の一部が旅館業に該当すること
※民泊条例と旅館業法、民泊新法の違いに関しては『一目瞭然！「旅館業法」「民泊新法」「民泊条例」の比較一覧』のページで詳しくご説明しておりますので、ご参照下さい。
住宅宿泊事業の民泊条例
各自治体では、主に「住居専用地域」と「学校などの近く」で住宅宿泊事業をおこなうことができる「期間」を条例で制定しています。
それでは具体的にどのような内容になっているのかを東京都を例に条例案を見てみましょう。
東京都の民泊条例
| 地域 | その他 | |||
|---|---|---|---|---|
| 住居専用地域 | 学校周辺 | 文教地区 | ||
| 足立区 | 12月31日正午から翌年の1月3日正午まで× 月曜日の正午から金曜日の正午まで× | |||
| 荒川区 | 月曜正午～ 土曜正午まで× | 区内全域月曜正午～土曜正午まで× | ||
| 板橋区 | 日曜正午から金曜正午まで× （家主不在型のみ） | |||
| 江戸川区 | 条例なし | |||
| 大田区 | 家主不在型は不可 | 100メートル以内は月曜日正午～金曜日の正午まで不可 | 全日不可 | 近隣住民への周知 |
| 葛飾区 | 条例なし | |||
| 北区 | 条例なし | |||
| 江東区 | 月曜正午～土曜正午まで× | 近隣住民への周知 区内全域月曜正午～曜正午まで× | ||
| 品川区 | 月曜正午～土曜正午まで× | 月曜正午～土曜正午まで× | 月曜正午～土曜正午まで× | |
| 渋谷区 | 4月6日から7月20日まで、8月29日から10月の第2月曜日の前の週の水曜日まで、10月の第2月曜日の前の週の土曜日から12月25日まで、1月7日から3月25日まで× | 4月6日から7月20日まで、8月29日から10月の第2月曜日の前の週の水曜日まで、10月の第2月曜日の前の週の土曜日から12月25日まで、1月7日から3月25日まで× | 【例外規定】 緊急時などに、家主や管理業者がすぐにかけつけることができ、地域と顔の見える関係づくりを行っている場合には、制限しない。 緊急時などにすぐにかけつけられる条件 ・事業を行う住宅から【一定範囲内の距離を指定】 ・町会や防犯協会、消防団などと情報を共有し、交換することを要件とする | |
| 新宿区 | 月曜正午～金曜正午まで× | 近隣住民への周知 | ||
| 杉並区 | 月曜正午～金曜正午まで× 家主不在型× | |||
| 墨田区 | 条例なし | |||
| 世田谷区 | 月曜正午～土曜正午まで× | |||
| 台東区 | 月曜正午～土曜正午まで 家主不在型× | |||
| 千代田区 | 日曜正午～金曜正午まで× （管理者駆付け型家主不在型は全日不可） | 日曜正午～金曜正午まで× （管理者駆付け型家主不在型は全日不可） | 近隣住民への周知 人口が密集している区域（神田・麹町地区） は日曜正午～金曜正午まで× | |
| 中央区 | 月曜正午～土曜正午まで× | 届出の7日前までに近隣住民への周知 区内全域月曜正午～土曜正午まで× | ||
| 豊島区 | ○ | 近隣住民への周知 | ||
| 中野区 | 月曜正午～金曜正午まで× 家主居住型で区長の許可により全日〇 | 対面による本人確認 近隣住民への周知（家主居住型） 周知＋説明会の実施（家主不在型） | ||
| 練馬区 | 月曜正午～金曜正午まで× | 届出の15日前までに近隣住民への周知 | ||
| 文京区 | 日曜正午～金曜正午まで× | 日曜正午～金曜正午まで× | 近隣住民への周知 | |
| 港区 | ・1月11日正午から3月20日正午× ・4月11日正午から7月10日正午× ・9月1日正午から12月20日正午× （家主不在型のみ） | 近隣住民への周知 | ||
| 目黒区 | 日曜正午～金曜正午まで× | 区内全域日曜正午～金曜正午まで× 届出の15日前までに近隣住民への周知 | ||
京都府の民泊条例
京都府の民泊条例案では、住居専用地域以外に「学校等から100m以内」「保育所から100m以内」といった基準が設けられています。
京都府の民泊条例に関しましては『京都府の民泊条例案』で詳しく説明しておりますので、ご参照下さい。
特区民泊の内容
それでは、次に「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に関する条例」の内容を見ていきましょう。
【民泊の許可申請条件１】国家戦略特別区域内の施設
国家戦略特別区域とは「国家戦略特区」とも呼ばれ、地域を特定して、そのエリア内に限って従来の規制を大幅に緩めて企業誘致や特定のビジネスの戦略的な活性化をめざす地域のことを言います。
平成28年1月16日現在では、大阪府と東京都大田区が「民泊条例」の制定を進めています。
※2023年11月では、千葉市、新潟市、北九州市、大阪市、八尾市、寝屋川市が国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に関する条例国家戦略の認定を受けています。
ですから、まずは、民泊を提供する建物のある場所が国家戦略特別区域になければいけません。
国家戦略特区にある施設の場合は許可を得る事が出来る可能性がありますが、それ以外の区域にある場合は残念ながら対象外となります。
その為、日本国内にあればどこにある施設でも良いかと言ったらそうではなく、限られた地域にある建物・施設でなければいけません。
また、国家戦略特区に指定されている地域全てで民泊条例が制定できるわけではありませんので、その点はご注意ください。
国家戦略特区のどの地域で民泊条例の制定が認められているか等は『国家戦略特区とは』で詳しくご説明していますので、ご参照下さい。
【民泊の許可申請条件２】賃貸借契約（定期借家契約）の締結
二つ目は、賃貸契約に関してです。
通常、ホテルを宿泊する場合、いちいち賃貸借契約を結ぶことはありませんよね。
しかし特区民泊では「賃貸借契約およびこれに付随する契約（定期借家契約）」を貸主（ホスト）と借主（ゲスト）が締結しなければいけません。
定期借家制度って、何？
従来の借家契約（普通借家契約）では、貸主は「正当な事由」がなければ解約や借主からの契約の更新を拒むことができません。
この正当な理由というのが曖昧なので、普通借家契約では契約期間を定めていても、借主から更新を求められた場合に確実に契約が終了できるとは限りません。
それではあまりに貸主が不利になるということで、2000年（平成12年）3月１日から「定期借家制度」が施行され、どちらの契約にするかを選択出来るようになりました。
定期借家制度は、契約期間の満了により確定的に契約が終了するという制度なので、借主が更新したいと申し入れても契約期間満了時に契約は終了します。
特区民泊条例の民泊施設は旅館・ホテルのような形態ではなく、この「定期借家制度」を使った宿泊施設と位置付けられています。
ですから、毎回宿泊客と定期借家契約を締結しなければいけないのです。
【民泊の許可申請条件３】宿泊日数の条件
特区民泊は滞在期間を7日以上として、それ以下滞在期間の場合は施設として許可がでませんでした。
しかし、同一の施設に6泊7日以上宿泊する外国人観光客がほとんどおらず、特区民泊の制度がほとんど活用されない状態が続きました。
そこで2016年9月9日の国家戦略特別区域諮問会議で6泊7日から2泊3日に条件の緩和が決定されました。
2016年10月25日に2泊3日に緩和する政令が閣議決定され、10月31日からの施行となりました。
政令が改定されても各自治体の条例の変更も必要になります。
大阪市では11月30日の市議会に特区民泊の宿泊条件を2泊3日に緩和する条例が改正され、2017年1月に施行されました。
【民泊の許可申請条件４】民泊施設の条件
三つ目は施設そのものの条件です。
民泊施設はどのような建物であっても良いのではなく、ある程度の広さを確保しなければいけません。
基本的には部屋一つの床面積は25平方メートル以上である事と言うのが条件になっています。
旅館業法では旅館・ホテル営業が７㎡以上（ベッド有の場合は９㎡以上）、簡易宿所は延べ床面積が３３㎡以上（10人未満は3.3㎡×人数以上）と規定されていますので、特区民泊では、広さの定義をするにあたっては、民泊施設を簡易宿所と近いものと想定していると思われます。
また、出入り口や窓などは施錠できるタイプになっている必要があります。
鍵に関しては、一般家庭の空き家を利用する場合は各部屋に施錠できるように鍵を設置する必要があるので注意しなければいけません。
また日本家屋の中には部屋の区切りをふすまなどで行っている場合もありますが、基本的には壁で区切られている必要があります。
これは施錠という点からもしっかりと注意しておかなければいけません。
これらは旅館業法の簡易宿所には規定されておらず、居室としては規定されています。
こういったところをみても、旅館業法の中身としても、現在定義している3つのカテゴリとは別の「民泊営業」というカテゴリが必要になってくるのかもしれません。
勿論エアコンなどを設置しておく事、電灯なども完備しておく事、さらにトイレなどを用意しておく事も必要です。
トイレなどは共用ではなく、それぞれの部屋にあるようにするという事になります。
後は、清潔にしておく必要がある事、そして外国人対応と言う事なのでそれに対しての外国語の案内の設置などの配慮、情報提供などを行う事が出来る事なども特区民泊許可の要件に含まれます。
それ程特別な内容があるという訳ではなく、基本的な事を抑えておく必要があるという事を理解しておかなければいけません。
【民泊の許可申請条件５】書類での申請
民泊許可は書類で申請する必要があります。
ではどういう書類が必要なのでしょうか。
まず一つは申請書です。
またその時には住民票の写しや施設の構造を明らかにする事が出来る図面などを用意しておかなければいけません。
さらに民泊は賃貸契約と言う事になるので、それに関する約款なども用意する必要があります。
個人で申請をするのか、それとも法人が行うのかによっても必要となる書類が変わって来るので、予め何を用意しておくかを調べておく事が重要です。
またその場合は必要な物を全て用意してから申請に行く事、書類の内容には不備が無いようにするという事が必要となります。
ここで不備があると申請手続きを進める事が出来なくなってしまうので、充分気を付けなければいけません。
自治体による民泊条例の違い
民泊条例といっても、各自治体でその地域に合った条例を制定しますので、当然内容も異なります。
国家戦略特区では旅館業法を適用外と出来るとされていますが、建築基準法に関しては、各自治体で考え方が異なっています。
東京都大田区の場合
東京都大田区の民泊条例では以下のように建築基準法で旅館・ホテルの建築可能な地域にのみ民泊を認めています。
大田区における外国人滞在施設経営事業（旅館業法の特例）実施地域
大田区における国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の実施地域は、既存の都市環境、住環境保全の観点から、建築基準法第48条により「ホテル・旅館」の建築が可能な用途地域（第1種住居地域にあっては3,000平方メートル以下）とします。
実施地域：第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、第一種住居地域（3,000平方メートル以下）
つまり、建築基準法は適用するという解釈です。
何故、大阪府と大阪市が別々に条例を制定するの？
大阪府の民泊条例は大阪府全域に適用されるのではありません。
独自で保健所を持つ大阪市等の政令指定都市、中核市はそれぞれ条例を制定する必要があるのです。
ですから政令指定都市及び中核市以外の市町村（37市町村）が大阪府の民泊条例の対象になります。
37市町村の大阪府民泊条例に対する反応
2015年12月11日の大阪府の発表によると、以下の4つの市が今回の「民泊条例」に対して不参加を決めたと言われています。
- 吹田市
- 池田市
- 交野市
- 松原市
さらにまだ不参加は決めていないけれども民泊条例に懐疑的な狭域参加は、茨木市、八尾、河内長野市、岸和田市など28市町村にのぼると言われています。
37市町村の内32市町村が民泊条例に不参加又は懐疑的ということですから、圧倒的に消極派の方が多いということになります。
※2023年11月現在では、大阪府、大阪市、堺市、寝屋川市において民泊条例を定めています。
「広域参加」と「狭域参加」とは
民泊条例を制定後、大阪府は各市町村が参加するかしないか、また、参加する場合は、どのような範囲で民泊を認めるか、を選択出来るようにしています。
この参加する場合の選択肢を見ていきましょう。
広域参加とは
広域参加とは「市街区域のうち工業専用地域を除く全地域」で民泊営業を認めるものです。
これは現行の旅館業法の旅館・ホテル、簡易宿所では営業が出来ない「住宅地」特に規制の厳しい第一種低層住居専用地域でも民泊営業を認めることになりますので、かなりの規制緩和になります。
（用途地域に関しては『建築基準法の用途変更とは』で詳しくご説明しています。）
今のところ、守口市、大東市、泉佐野市、能勢町、忠岡町の５つの市町村が広域参加を予定しています。
広域参加はあまりに急に規制を緩和しすぎて、近隣住民とのトラブルを懸念して参加を見送っている市町村もあるのだと思います。
※2023年11月現在では、大阪府、大阪市、堺市、寝屋川市において民泊条例を定めています。
狭域参加とは
「市街区域のうち旅館・ホテルの建築が可能な地域のみ」で民泊営業を認めるものです。
これは現行の旅館業法での旅館・ホテル、簡易宿所で営業が出来る地域と同じ地域でのみ民泊を認めるということなので、営業できる地域に関しての規制は緩和しないというやり方になります。
狭域参加を予定する市町村は、茨木・八尾・寝屋川・河内長野・岸和田・和泉・門真・箕面・富田林・羽曳野・貝塚・摂津・泉大津・柏原・藤井寺・泉南・高石・大阪狭山・四条畷・阪南市・熊取・島本・豊能・岬・河南・太子・田尻町・千早赤阪村の28市町村となっています。
※2023年11月現在では、大阪府、大阪市、堺市、寝屋川市において民泊条例を定めています。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
民泊を行う為の要件としては、現時点ではこのような感じに決められていますが、このルール（民泊条例）自体は変更される可能性も十分あります。
またその変更は全体の場合もありますが、一部変更となる事もあるので十分気を付けなればいけません。
「旅館業法」という古くからある法律を遵守してきた旅館業者にとっては、いきなり「国家戦略特区は旅館業法は適用外で条例の要件を満たせばよい」なんてことになれば、今まで旅館・ホテル業をされてきた方々が頑張って守ってきた旅館業法は何だったんだ、という話にもなりかねません。
そのように、なし崩し的に旅館業法適用外の特例が乱立すれば、そもそも国の法律である「旅館業法」の意味が無くなってしまいます。
そういった観点から、2016年4月に旅館業法の改定があり、さらには民泊という新しいビジネスに対しての民泊新法が制定されました。
新しいビジネスモデルである「民泊」に対応するために、法整備が今後進んで行くと思われますので、定期的に関連法令のチェックをすることが重要です。
