「民泊」とは一般の民家に泊まることを指しますが、最近では個人宅や投資用に所有している部屋をネットを通じて貸し出すことを「民泊」と呼ぶようになっています。（詳しくは『民泊とは』をご参照下さい。）
民泊には従来の旅館業法に則って旅館業申請する方法と、国家戦略特区で旅館業法を適用しない地域で認定を受ける方法と、2018年に新しく制定された住宅宿泊事業法のよる届出をする方法があります。
このページでは、旅館業法の簡易宿所許可の申請方法の一般的な流れをご説明したいと思います。
（※国家戦略特区の認定を受ける「特区民泊」の申請方法に関しては『特区民泊の申請方法を全解説します！』をご参照下さい。）
インターネットの仲介サイトの「民泊」は今まではグレーゾーンという言われ方もしていましたが、「旅館業法違反」と明記されるケースも多くなってきました。
ビジネスとして大きくするためにも、必ず法令は遵守するように気をつけて下さい。
例えば、かつて、東京都千代田区のホームページでは以下のように、一定基準を満たしていない「民泊」は旅館業法違反と明記されていました。
民泊サービスの提供について
自宅の一部や別荘、マンションの空き室などを活用し、宿泊サービスを提供するいわゆる「民泊」については、旅館業法違反です。
※2018年住宅宿泊事業法が施行されました。
旅館業許可申請とは
2016年4月1日に、旅館業法施行令の一部改正と一定条件下でのフロント設置緩和に関する通知がありました。（詳しくは、こちらの『「ワンルームで民泊解禁!」と言われる理由』でご説明しています。）
広さの制限やフロント設置義務などの簡易宿所に関する規定が緩和されると、旅館業許可申請が増えると同時に、無許可営業をしている宿泊施設への取り締まりが強化されると予想されます。
グレーゾーンと言われている施設の中で、完全な「黒」になる施設が出てくる可能性があります。
現在旅館業許可が無くグレーゾーンとしてAirbnbなどで貸し出している部屋も、「旅館業許可がなければ違法！」と、厳しく取り締まられるようになる可能性は十分にあります。
※2018年住宅宿泊事業法が施行により、旅館業法の許可がなくても、民泊ビジネスが可能になりました。
長期的にビジネスとして考えるのであれば、旅館業許可を取って営業されることをおすすめします。
旅館業許可は複数の行政機関が絡んでくることと、自治体の条例によって個別の規定がありますので、非常に煩雑に感じるところもあるかもしれません。
それでは、どのような部分が煩雑なのでしょうか。
一般的にどのような流れで旅館業許可申請を出すのかを見ていきましょう。
マンションで民泊開業をする場合の注意点
「投資用のマンションの一室を民泊に使用出来ないか」というご質問をよく頂きます。
マンションで民泊をする場合、一軒家よりもはるかに高いハードルがいくつかあります。
この後にご説明します建物の用途変更や消防設備もそうなのですが、一番最初に確認しなければいけないのが、民泊に使おうとしているマンションの「管理規約」です。
この「管理規約」に民泊の利用が禁止されている場合は民泊営業は出来ません。
マンションで民泊をお考えの方は、当サイトの以下の2つの記事を読まれることをお勧めします。
マンション一棟を宿泊施設として旅館業をする場合
マンションの一室を合法的に民泊施設として利用するのは難しいため、一棟まるまる民泊施設として旅館業の許可を取りたいというご相談を頂くことがあります。
「容積率」の問題で既存の住宅マンションを宿泊施設に用途変更することが難しかったのですが、2016年6月13日に国土交通省から容積率緩和の通知が出され、一棟マンションでの民泊利用の可能性が広がりました。
ただ、この緩和をおこなうかは各自治体の判断になりますので、一棟マンションで民泊をご検討の場合は、管轄の自治体窓口にご相談されるのが良いかと思います。
詳しくは『一棟マンションの民泊が可能に！？「ホテル容積率の緩和」とは』をご参照下さい。
保健所に申請前の確認
旅館業登録の申請窓口は保健所になりますが、いきなり保健所に申請書を出しても受け付けてもらう事が出来ません。
そもそも申請することが可能なのかを確認し、その後申請に際しての設備などの登録要件を満たしているかをいろいろな役所へ確認をした上で、最後に申請をすることになります。
例えばトイレの便器の数なども規定がありますので、通常のマンションの部屋のままでは許可がおりないケースがほとんどです。（詳しくは『えっ！？トイレの数が問題！？民泊を始める時にぶつかる意外な壁』をご参照下さい。）
旅館業登録は基本的には各自治体の条例に細かい規則が決められているので、実際に申請を出される際には登録する土地の条例に従って設備の準備などを行って下さい。
ここでは、一般的な流れをご紹介したいと思います。
以下に書きます部署名は、各自治体によって名称は異なります。
以下一般的によく使われている名称での窓口部署をご説明していますので、実際には各自治体の窓口でご確認下さい。
「用途関係」の確認
旅館業登録をする前に、旅館業を営業することが認められている構造の建物か、また営業が認められている土地にあるかを調べる必要があります。
ここで要件を満たしていなければ申請は出来ませんので、必ず申請前に確認をするようにして下さい。
建築指導課での確認
建築基準課では建築基準法に基づく確認、許可、認可、指定、承認及び届出等に関することや建築物の防災及び耐震に関することを行っています。
旅館業登録をする物件が、建築基準法及びその地域の条例の要件を満たしていて、申請が可能かを確認します。
ここで、旅館業として登録申請が出来ない物件であると判った場合は申請が出来ません。
開発審査課での確認
開発審査課では都市計画法の開発許可、都市計画施設の区域内において建築物の建築をする場合の都市計画法に基づく建築許可などを行っています。
旅館業登録をする物件が、都市計画法及びその地域の条例の要件を満たしていて、申請が可能かを確認します。
ここで、旅館業として登録申請が出来ない物件であると判った場合は申請が出来ません。
（建築基準法の用途変更に関しては『用途変更とは』で詳しくご説明しています。）
建築基準法とは
都市計画法という法律では、住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用のための「用途地域」というものが設定されています。
この用途地域に基づいて、用途地域内でどのような建築物をたてることが出来るかを建築基準法で制定しています。
例えばホテルは以下のように第一種住居地域（3000㎡以下）、第二種住居地域、準住居商業地域、商業地域、準工業地域でしか営業することは出来ません。
ですから、この地域外の物件ではホテル・旅館への用途変更は出来ないのです。
用途地域内での営業は一番早く民泊条例を施行した東京都大田区の条例でも要件とされています。
基本的には、色塗りされたところでのみ事業が出来るということになります。
建築基準法の用途に関しましては『建築基準法の用途変更とは』で詳しくご説明しています。
「環境保全関係」の確認
風俗営業法で規制対象になっているラブホテルを、最初に旅館業登録をして、許可が出た後に実質上ラブホテルにする「偽装ラブホテル」が2000年以降問題になっています。
そういった偽装ラブホテルを規制するために解決するために、風俗営業や店舗型性風俗特殊営業の用途に供する建築物の建築等の規制に関する条例を出している自治体があります。
旅館業登録をする場合は、こういった環境保全関連の部署にも確認が必要です。
「消防関係」の確認
民泊を始めるためには、旅館業法に基づく営業許可を取得するだけではなく、消防法令に基づく基準に適合させて防火安全対策を確保する必要があります。
消防局予防課での確認
旅館業をはじめるには、消防法令に適合していることを証明する「消防法令適合通知書」が必要になります。
消防設備に関しては各自治体で細かい条件が異なりますので、物件の管轄の消防局へ問い合わせてから、旅館業登録申請の準備をします。
消防法とは
消防法には以下のように消火設備の設置が義務付けられています。
さらに各自治体の条例で細かく規定されている場合がありますので、こちらも自治体の条例を合わせて確認する必要があります。
| 消防用設備等 | 設置対象 | 条件 |
|---|---|---|
| 消火設備 | 消火器 | 延べ面積150m2以上 |
| 屋内消火栓 | 延べ面積700m2以上 | |
| スプリンクラー設備 | 延べ面積6,000m2以上 | |
| 屋外消火栓設備 | 延べ面積3,000m2以上 | |
| 警報設備 | 漏電火災報知器 | 延べ面積150m2以上、かつラスモルタルのもの |
| 自動火災報知器 | 延べ面積300m2以上 | |
| 消防機関へ通報する火災報知器 | 延べ面積500m2以上 | |
| 非常警報器具・設備 | 収容人員が20名以上（300名以上で放送設備を設置） | |
| 避難設備 | 避難器具 | 収容人員が2階以上の階で30名以上など |
| 誘導灯・誘導標識 | 全部 |
消防設備に関しましては『民泊に必要な消防用設備』で詳しくご説明していますので、ご参照下さい。
「排水関係」の確認
下水浄化センターでの確認
旅館業の用に供する厨房施設等から排出される汚水によっては、下水管を侵したり、処理場の機能を妨げたりする場合があります。
平成24年に水質汚濁防止法が改正され、年 1 回以上、旅館等からの排出水（公共用水域（河川や湖等）に排出する水）について、必要な項目の水質検査を行ない、その記録の保存が義務付けられました。
国の法律以外でも、独自の条例で悪質汚水を一定の基準まで処理して排水するように義務づけている自治体もあります。
こういった自治体の規制に関しても事前に確認しておく必要があります。
「景観関係」の確認
都市計画課での確認
京都の景観条例は厳しい規制で有名ですが、景観条例や経験影響評価制度などの関連した条例を制定している自治体は京都以外にもたくさんあります。
景観に関する条例は、各自治体で非常に細かく地域を指定している場合もありますので、特に注意が必要です。
例えば兵庫県では以下のように決められています。
景観影響評価制度の対象建築物等と対象行為
対象建築物等（特定建築物等）
以下の建築物等は、特定建築物等に該当し、景観影響評価制度の対象となります。
なお、以下の建築物等に該当しない場合、つまり特定建築物等に該当しない場合は、景観影響評価制度の手続は必要ありませんが、景観形成地区や広域景観形成地域内にある場合や、一定規模以上の大規模建築物等に該当する場合は、別途、景観条例に基づく届出が必要です。
(1) ホテル・旅館
ア 対象
旅館業法第２条第１項に規定するホテル営業又は旅館営業の用に供する建築
物等で、延べ面積が 500 ㎡以上又は客室数が 10 室以上のものイ 適用除外
風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律施行条例第２条第４号に規定する第４種地域内の建築物等を除きます。第４種地域とは以下の地域です。
三宮地区：神戸市中央区のうち 加納町３丁目並びに中山手通１丁目及び２丁目のうち市道長田楠日尾町線以南の地域 加納町４丁目 下山手通１丁目及び２丁目 北長狭通１丁目及び２丁目
福原地区：神戸市兵庫区のうち 福原町 西上橘通１丁目及び２丁目 西橘通１丁目及び２丁目 西多聞通１丁目及び２丁目
神田新道地区：尼崎市のうち 昭和通４丁目及び５丁目 昭和南通４丁目及び５丁目 神田北通２丁目から４丁目まで 神田中通２丁目から４丁目まで 神田南通１丁目魚町地区：姫路市のうち 坂元町 本町のうち国道２号以南及び市道城南 29号線以西の地域 福中町 西二階町のうち市道城南 29 号線以西の区域 魚町 立町 塩町 十二所前町のうち市道幹線第８号以北の区域
このように、条例では非常に細かく規定がされていますので、各自治体の窓内で必ず事前確認が必要です。
旅館業許可申請書類の作成
ここまできて、全ての要件で問題がないと分かったところで書類の作成になります。
特に図面などが多く、あまり慣れていない方にとっては大変な作業と感じることもあるかもしれません。
この書類も自治体によって一部提出を求められる書類が異なりますが、一般的なものをご紹介いたします。
登記事項証明書
法人の場合は登記事項証明書又は定款を提出します。
状況見取図
縮尺3000分の1程度で周囲300m区域内の状況を明記します。
申請する物件の境から100m、150mの同心円等を記載して、同心円内に学校等がある場合は、物件の境から学校等までの直線距離を記載します。
配置図・平面図
敷地配置図
縮尺200分の1で作成して、縮尺を記入します。
面積計算書
敷地、建築面積、ロビー、客室、寝室等の申請書に記載した面積の計算書を作成します。
外観を明らかにする図面
2方向以上の立体図と縮尺記入をします。
平面図
平面図は縮尺100分の1で以下のような項目に関して記載します。
- 申請事項にかかる寸法（部屋の縦横は内法寸法）
- 施設各部と各部屋の名称及び、面積、面積計算の基礎となった寸法
- 客室、寝室の和洋の区別表示
- 客室内の寝室の区画及び床面積（内法面積）
- 寝室の採光窓の内法寸法と有効面積
- 寝室の定員
- 玄関、駐車場等からの利用客の経路（朱線で記入）
- 寝室のベットの配置
- ロビーの椅子の配置 等
構造設備の仕様図等
施設の設備に関しても、どのような仕様で、どのように配置されているかを記載します。
- 空調、換気ダクト等配管系統図及び平面図
- 給排水配管系統図及び平面図
- 空調、換気関係及び給排水関係の機器リスト
- 換気扇のカタログ、ユニットバスの仕様図
- 共同風呂、循環ろ過器等の配管図
- 受水槽、高置水槽の仕様図 等
使用承諾書等
土地や建物が他人の所有の場合、旅館施設として使用を承諾している旨の書類（使用承諾書）又は契約書の写しが必要になります。
水質検査成績書
水道水以外の水を使用する場合、直近3カ月以内の水質検査成績書の写しを提出します。
土地・建物登記簿謄本
字限図（あざきりず）と整合しているかの確認も必要です。
検査済証
建築確認申請書の通りに施工されていることが確認されると交付される「検査済証」の写しを提出します。
保健所へ許可申請
これらの書類を保健所の担当窓口に提出します。
申請が受理されると、保健所から建築指導課や消防局、警察署、都道府県庁などの関係部署へ照会をします。
ここで、追加の書類の提出などを求められる場合もあります。
保健所の現地調査
関係部署への照会が終わると、申請した内容と相違ないか保健所の調査員が現地調査をおこないます。
この現地調査の時には立会いが必要になります。
許可書の受領
現地調査でも問題が無いとなれば、許可書が交付されます。
貸し出す部屋の入手方法の注意点
民泊物件を投資用に購入する場合、今まで見てきた法令に違反しないような宿泊施設を購入しなければ営業許可が出ない可能性がありますので十分気をつけて下さい。
すでに物件をお持ちの方もいらっしゃると思いますが、その場合は持っている物件が旅館業法や民泊条例などに違反しないものであるかを必ず確認する必要があります。
既に自分が所有する建物を貸す場合
既にご自身で一軒家やマンションの一室を持たれている場合、旅館業法や民泊条例の要件を満たしているのであれば、申請手続をすることで開始出来ます。
但し、マンションの場合は管理規約に民泊利用不可と明言されるケースも増えていますので、管理組合に必ず確認するようにして下さい。（関連記事：『管理組合法人ブリリアマーレ有明からのヒアリング』）
投資用に購入した不動産で、空室率が高くて困っているような場合も民泊を利用することで収益改善が期待出来る場合もありますが、用途地域や建物の用途変更、建物全体の消防設備の設置など要件を満たさなければ民泊は出来ませんのでご注意下さい。
これから建物を購入して貸す場合
建物を購入する場合、上記のように法令に定められた要件を満たすかの確認は当然ですが、不動産に関する税金の知識も重要になります。
不動産は購入した時にかかる税金と、所有している限り毎年かかる税金、さらには収入として所得となった場合に所得に対してかかる税金など、さまざまな税金があります。
どれくらいの収入を見込めて、どれくらいの税金を払って、最終的にどれくらいのお金が手元に残るのかをシミュレーションしておく必要があります。
物件購入時の税金などは『民泊物件購入時に知っておきたい不動産用語』でまとめていますので、是非ご参照下さい。
人から建物を借りて貸す場合
人から借りた不動産を別の人に貸す場合は「転貸」といって、大元の不動産の貸主の許可が必要です。
申請時にも不動産所有者の「使用承諾書」を提出しなければいけません。
無断で転貸した場合は、違法行為となりますので、十分気を付けて下さい。
大阪市での旅館業許可申請
いままで見てきました項目を確認したところで、いよいよ申請書を提出することになります。
各自治体によって必要となる添付書類や条件はことなりますので、ここでは一例として、大阪市で旅館業許可申請をする場合の必要書類をご紹介します。
旅館業許可に関する条例は変更や追加が行われる可能性がありますので、実際に申請される前には必ず必要書類を保健所にご確認下さい。
事前届出書の提出
「既存の建物を旅館業施設に用途変更する」場合にも、大阪市旅館業規制指導要綱に基づいて、建築計画や改修計画などについて大阪市保健所環境衛生監視課へ事前の届出をおこなわなければいけません。
届出書類（正・写）
旅館業施設の建築計画届出書【様式1】
添付書類（正・写）
- 構造設備の概要【様式3】
- 構造設備確認票【様式3－2】
- 営業施設の周囲300メートル以内の見取図；旅館業法第3条第3項に規定する学校等の施設がある場合は、その施設名及び距離を明示したもの
- 配置図
- 立面図；外観の形状及びマンセル表色系で色彩を明示したもの
- 各階の平面図
- 広告塔、広告板、その他の屋外広告物及び屋外照明設備等の図面；形状及び色彩並びに設置場所を明示したもの
- フロント展開図又は投影図
- 給排水系統図
- 新旧比較図面（増改築の場合）
※上記以外にも保健所から書類の提出を求められる場合があります。
営業許可申請書の提出
事前届出をおこなった後、営業許可申請書と以下の添付書類を提出します。
申請書類（正・写）
旅館業営業許可申請書【様式10】
添付書類（正・写）
- 構造設備の概要【様式3】
- 構造設備確認票【様式3－2】
- 建築基準法に基づく検査済証の写し又は仮使用承認書の写し
- 消防法令に基づく適合通知書
- 登記事項証明書（営業者は法人の場合）；3ヵ月以内のもの
- 営業施設の付近300メートル以内の見取図；旅館業法第3条第3項に規定する学校等の施設がある場合は、その施設名及び距離を明示したもの
- 配置図
- 立面図；外観の形状及びマンセル表色系で色彩を明示したもの
- 各階の平面図
- 水質検査成績書（使用水が水道水以外の場合）
- 広告塔、広告板、その他の屋外広告物及び屋外照明設備等の図面；形状及び色彩並びに設置場所を明示したもの
- フロント展開図又は投影図
- 給排水系統図
持参書類（確認後返却）
建築計画（変更）届出書（写）
申請手数料
22，000円
（事業を譲渡された場合であって、構造設備に変更がない場合にあっては16,300円）
ダウンロードファイル（旅館業営業許可申請書、旅館業施設の建築計画届出書等）
リンク先ページ下部
https://www.city.osaka.lg.jp/kenko/page/0000435704.html#11
違法営業の危険性
旅館業法や建築基準法、消防法などに違反して営業して、万が一のトラブルがあった場合、賠償問題などで大変なことになる可能性があります。
火災保険なども一般住居と宿泊施設のものは条件も保険料金も全くことなります。
違法行為で火災になった場合は保険がおりないという可能性もあります。
窓がなかったり、消防設備がなかったために宿泊者が死亡してしまったというようなこともありえます。
宿泊者の安全確保のためにも、絶対に法令を守って営業するようにして下さい。
（火災を想定したケースは『民泊で火災がおこったらどうするの？』もご参照下さい。）
無許可民泊営業者に対する指導事例
無許可営業の民泊の増加に伴って、その取り締まりも厳しくなっています。
指導に従わずに逮捕されるケース、営業を取りやめるケース、旅館業の許可を取得するケースなど、指導に対しての無許可営業者の対応はさまざまです。
以下に厚生労働省から出された、無許可営業者への指導例をご紹介します。
【事例１】 指導に従わず、逮捕されたケース
外国人向けに宿泊施設を紹介するインターネットサイトで、宿泊者を募集し、無許可で自宅の一部で宿泊サービスを提供。
無許可営業であることに加え、旅館業法が定める基準も満たしていなかったため、営業者に対し、保健所が繰り返し指導を実施するが、「シェアハウスであり、宿泊所ではない」と主張し、指導にしたがわず。
住民からの通報を受け、警察が対応し、保健所に照会の上、旅館業法違反の容疑で逮捕。
【事例２】 指導により、営業を取りやめさせたケース①
分譲マンション管理人から、マンションの１室の所有者が転貸して外国人を宿泊させており、指導してほしいとの相談が保健所に寄せられ、保健所が現地調査を実施。
転貸を行っていた所有者に対し、旅館業法違反であることを説明したところ、所有者に違反の認識はなかったが、指導に従い、営業を取りやめ。
【事例３】 指導により、営業を取りやめさせたケース②
旅館業者から、ビル内に外国人が出入りする部屋があり、旅館業法違反の疑いがあるとの通報があり、保健所が現地調査を実施。
不特定の者を宿泊させていることが確認できたため、旅館業法違反であり中止するよう指導。
事業者は、指導にしたがい、宿泊施設を紹介するインターネットサイトからの掲載削除の手続き中。
【事例４】 指導により、営業を取りやめさせたケース③
インターネットＨＰにて確認できた施設について、不動産業者に照会した結果、大学名義で留学生用として契約している物件が登録されていたため、大学の事務局に対して旅館業法の趣旨等を説明を行ったところ、サイトの掲載情報は削除された。
なお、留学生が大学の許可なく登録していたもの。
【事例５】 指導により、営業許可に向けた指導を行っているケース①
インターネットＨＰにて確認できた施設について、所有者に確認したところ、過去に旅館として使用していた施設であり、改めて、旅館業法の営業許可（簡易宿所を予定）を受けることとなった。なお、現在、消防法関係の指導を受けているところであり、営業許可申請は未提出。
【事例６】 指導により、営業許可に向けた指導を行っているケース②
インターネットＨＰにて、許可台帳に記録のない施設が営業していることを確認し、保健所が現地調査を実施した結果、旅館業法の許可が必要であると判断し、事業者に対しその旨を説明し、許可取得の指導を実施。現在、宿泊営業は行っておらず、許可取得に向けた指導を継続中。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
「旅館業法の許可申請って、こんなに面倒なのか！」と驚かれた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
旅館業法という法律自体は旅館業の大まかなルール決めをしていて、実際には各自治体の条例に従って運営しなければいけないのです。
ですから、地域毎の条例や関連窓口を訪れて丁寧に確認することが重要になります。
民泊を始めようとして物件を購入した後に「ここでは旅館業登録は出来ません」となってしまえば大変なことになります。
物件を購入する前に、必ず事前確認を行いましょう。
2016年4月からの旅館業法の緩和は、「緩和するのだから、きちんと許可を取っていない施設は取り締まりますよ」という意味もあるのだと思います。
不特定多数の人に繰り返して有償で宿泊施設を提供する場合は旅館業の許可が必要です。
きちんと法令を守って許可を取って営業することが、「民泊ビジネス」を大きくするために重要なのだと思います。
