【保存版】民泊用物件購入時に知っておきたい不動産用語

[記事公開日]2016/02/08
[最終更新日]2016/07/23
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不動産用語

不動産投資を始める際には、さまざまな言葉の意味を理解する必要があります。

こちらでは民泊物件を購入する場合に知っておきたい不動産投資に関する税金や関連する言葉をまとめています。

是非、ご参考にしていただけましたら幸いです。

 

不動産取得時にかかる税金

不動産を購入する場合、物件の代金以外にかかる税金がありますので注意して下さい。

 

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した時に課せられる税金です。

建物の場合新築か中古か、土地の場合は宅地かそうでないかで特例(優遇措置)が変わってきますので注意が必要です。

不動産取得税に関する説明はこちら

 

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記にかかる税金です。

新築した場合の所有権保存登記や、不動産を売買した場合の所有権移転登記、ローンを組むに当たって設定される抵当権設定登記などがあります。

登録免許税にも特例がありますので、ご自身の物件が特例に適用されるのか確認が必要です。

登録免許税に関する説明はこちら

 

印紙税

印紙税は、契約書などの文書に課税される税金です。

全ての文書に課税されるわけでは無く、20種類に分類された課税対象となっている文書にのみ課税されます。

印紙税の場合、誰が納税するかも重要ですのでおさえておいて下さい。

印紙税に関する説明はこちら

 

不動産取得後にかかる税金

不動産は保有しているだけでも税金が課せられます。また、その保有している不動産から所得を得る場合は、その所得にも税金が課せられます。

 

固定資産税・都市開発税

固定資産税と都市開発税は、不動産などの固定資産の所有者に課せられる市町村税です。

不動産取得税などのように1回だけの納税ではなく、所有している限り毎年納税しなければいけない税金なので特に注意が必要です。

固定資産税・都市開発税に関する説明はこちら

 

所得税・住民税

所得税と住民税は、所得に対して課せられる税金です。

不動産賃貸などで得られる所得は「不動産所得」ですが、会社から給与としてもらう所得は「給与所得」になります。所得税は課税対象となる所得を合算したものに課税されますので、副業で不動産投資をされる方は特に注意が必要です。

所得税・住民税に関する説明はこちら

 

不動産譲渡時にかかる税金

不動産を譲渡する場合、不動産の譲渡所得税が課税されます。

 

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を譲渡して得た所得に対して課税される税金で、他の所得と分けて課税されます。

他の所得がマイナスとなっても、不動産譲渡で得た所得は課税されますので、この点は注意が必要です。

譲渡所得税に関する説明はこちら

 

納税管理人とは

外国人が日本の不動産を購入する場合、不動産を購入した外国人に代わって、上記のような税金を納税したり、賃料収入を申告したり、税金の支払いをする「納税管理人」を選定しなければいけません。

納税管理人は特に資格は必要はされませんので、法人でもなることは可能です。

 

不動産投資の利回りに関する用語

不動産投資をする為の物件選びに際しては、将来どれくらいの収益が出そうかを検討する必要があります。

1年間に得られると想定される収益が、投資金額のどれくらいの割合であるかを「利回り」という数字で表します。

 

表面利回りと実質利回り

表面利回りとは

表面利回りは、満室を想定した年間の収入を購入価格で割って出した数字です。

利回りは満室時を想定した収入で計算されているという点は忘れないようにして下さい。

実質利回りとは

実質利回りは、1年間の収入から税金などの費用を引いたものを、物件購入価格に税金などの費用を足したもので割って出した数字です。

実質利回りも満室時を想定した収入で計算されているという点は、表面利回りと併せておさえておいて下さい。

表面利回りと実質利回りに関する説明はこちら

 

融資・ローンに関する用語

不動産物件を購入する場合、ほとんどの方が銀行などの金融機関から融資を受けられるのではないかと思います。

融資を受ける場合、どれくらい受けられそうか、どうやって返却するかを決めるのは非常に重要です。

 

積算価格と収益価格

積算価格とは

積算価格とは、「同じ物を作った場合にいくらかかるか」を計算した価格です。

銀行等の金融期間が融資額を決める際に参考にする価格なので、融資を受けられる場合は、積算価格がいくらなのかは非常に重要なポイントになります。

収益価格とは

収益価格とは、将来どれくらいの収益を生むかに着目して計算される価格です。

収益価格は、物件を売買する際に重視される価格です。

積算価格と収益価格に関する説明はこちら

 

フルローンとオーバーローン

フルローンとは、物件価格全額を融資でまかなうことで、オーバーローンは物件価格以上の価格の融資を受けることを言います。

例えば物件価格に加えて、取得にかかる税金分なども全てローンでまかなう場合はオーバーローンとなります。

フルローンとオーバーローンに関する説明はこちら

 

不動産投資運営に関する用語

不動産投資をおこなうにあたっては、不動産投資独特の注意しなければいけない点があります。

特に手持ちの現金が将来どのように推移するかといった長期的な視野で判断することが重要です。その判断をするために重要な用語があります。

 

キャッシュフロー

キャッシュフローとは、実際にどれだけの現金が手元にあるのか、を表わしたものです。

利益が出ていても、手元の現金が不足するというケースは十分に考えられますので、キャッシュフローを常に意識して投資を行うことが重要です。

キャッシュフローに関する説明はこちら

 

土地・建物に関する用語

不動産には業界独特の呼び名や慣習があります。

また建築基準法のように不動産に法律に関する用語を覚えておく事も、投資をおこなう上で非常に重要です。

 

2項道路とセットバック

2項道路とは建築基準法で定められた道路を指します。

この2項道路に接した建物は、改築を建築基準法で定められたルールに従って建替えをしなければいけません。その建替えをセットバックと呼びます。

2項道路とセットバックに関する説明はこちら

 

まとめ

まとめいかがでしたでしょうか。

不動産は購入時、運営時、売却時と常に税金がかかりますので、どれくらいの税金を払わなければいけないのかを知っておかないと、実は全然利益が出ていなかったということにもなりかねません。

また、民泊用に使おうと思って購入した家が、現在の建築基準法の規定では改築出来ないということもあります。

物件を購入してから気付いても遅いので、予想される税金や法律に関しては事前に専門家に確認されることをおすすめします。

 

 

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行政書士・宅建士 横関雅彦
民泊申請専門行政書士・民泊運営コンサルタント。旅館業許可申請などの民泊ビジネスの申請サポート及び運営コンサルタントを行う。宅地建物取引士の資格も持ち、不動産売買の面でも民泊ビジネスをサポート。 また、総合旅行業務取扱管理者の資格も持ち、将来的に旅行業と民泊をつなぐサポートも展開したいと考えている。